Master 1 Droit de l’immobilier parcours droits de la construction et de l’urbanisme

Cours de Maître Pierre MORELON

PLAN DES CHAPITRES

Chapitre 1 : Création d’un ensemble immobilier complexe (EIC).

Chapitre 2 : Le droit de superficie.

Chapitre 3 : Fondements juridiques de la division en volumes.

Chapitre 4 : La délimitation de l’ilot foncier (bornage, mitoyenneté).

Chapitre 5 : Servitudes usuelles.

Chapitre 6 : Documents organisationnels de l’EIC (C.C. et E.D.D.V).

Chapitre 7 : Coexistence et passage entre les régimes juridiques de copropriété (SDC) et de division en volumes (EIC).

Chapitre 1 - CREATION D’UN ENSEMBLE IMMOBILIER COMPLEXe (EIC)

Création d’une « organisation différente » (1) à ne pas confondre avec son organe de gestion spécifique (2).

SECTION 1 - La division en volumes doit résulter d’un acte volontaire de création d’une “organisation différente”.

1§ Liberté contractuelle et modèles « d’organisation différente » d’un Syndicat des copropriétaires

2§ Notion « d'organisation différente » à celle du syndicat des copropriétaires.

Principe supplétif de la loi sur la copropriété (art 1 loi de 1965) et Jurisprudence.

SECTION 2 - Les organes de gestion des EIC

Les associations de propriétaires ne sont que l’organe de gestion de l’organisation différente mais ne sont pas l’organisation différente dérogatoire au statut  de la copropriété.

1§ L’association syndicale libre (ASL)

A. Constitution de l'association de propriétaires

B. Problématique de la capacité d’ester en justice des ASL depuis la Loi ALUR du 24 mars 2014 :

C. Organisation de l'association de propriétaires

Intérêt du recours à l'AFUL en lieu et place de l'ASL pour permettre la représentativité des Syndicats de copropriétaires 

2§ L’association foncière urbaine libre (AFUL)

A. Notion

B. Création d’une AFUL

C. Fonctionnement de l’AFUL

3§ L’union de syndicats de copropriétaires (USDC)

A. Base légale.

B. Conditions et inconvénient rédhibitoire de l’UDSC

SECTION 3 - Financement des EIC

1§ Détermination statutaire de la répartition des dépenses.

2§ Conditions de modification de la répartition des dépenses

3§ Recouvrement de la contribution aux charges et privilèges immobiliers en volumes :

Vote et contestation des contributions / Hypothèque légale / État daté et faculté d’opposition sur le prix en cas de mutation d’un volume d’un EIC.

CHAPITRE 2 - Le droit de superficie

SECTION 1 - Introduction, rappels, définitions.

1§ Rappels préalables sur le droit de propriété

2§ Quelles interrogations portent sur le droit de superficie

3§ Définitions

A. Le droit de superficie

B. Définition du superficiaire et du tréfoncier

4§ Origines

A. Origines et sources

B. Fondement.

C. Etendue

SECTION 2  - PLURALITE DES MODE DE CONSTITUTION DU DROIT DE SUPERFICIE

1§ Constitution par contrat

A. Louage

B. Vente

2§ Constitution temporaire du droit de superficie

A) Bail ordinaire

B. Emphytéose.

C. Bail à construction.

D. Concession immobilière.

1) Droit d’exploiter (art L131- 4 du Code Minier)

2) Droit d’affouiller par l’état ou sur terrain d’autrui (art L 531-2 du Code du patrimoine)

E. Usufruit.

3§ Constitution définitive du droit de superficie

A. Cession de volumes.

B. Nature juridique controversée du droit de superficie (thèse nominaliste / thèse réaliste).

4§ Constitution par la possession (prescription acquisitive).

SECTION 3 - NATURE DU DROIT DE SUPERFICIE

1§ Nature et origines

A. La doctrine

B. La jurisprudence

Le droit d’évolage, la coutume de Grenoble, le droit de crû et à croître.

C. Consécration jurisprudentielle du droit de superficie en démembrement perpétuel de la propriété.

2§ Limites du droit de superficie

A. Droit de propriété sur les constructions

B. Absence d'un droit sur le fonds

3§ Analyse contemporaine du droit de superficie

A. Conception dualiste du droit de superficie

B. Le droit de superficie analysé comme un droit sur le sol d'autrui

C. Le droit de superficie analysée comme une scission en hauteur de la propriété

SECTION 4 - RÉGIME JURIDIQUE DU DROIT DE SUPERFICIE

1§ Droits du superficiaire et du tréfoncier 

A.  Droits du tréfoncier

B. Droits du superficiaire

1) Droit de propriété sur les constructions

2) Droits sur le sol

2§ Durée du droit de superficie (perpétuelle)

A. Durée fixée par l'acte constitutif

B. Extinction par le non-usage

CHAPITRE 3  - FONDEMENTS JURIDIQUES DE LA DIVISION EN VOLUMES

Section 1 : Notion de création d’une « division en volumes »

Article : Morelon - Création de l’ouvrage immobilier : aspects techniques et pratique de la division en volume RDI 1999 page 502.

« co-volumiers » et non “copropriétaires”

Notion de volume en 3 dimensions (étude document EPREL et notion de NGF)

SECTION 2 : Fondements juridiques

Coutumes de PARIS, d’ORLEANS et de Normandie qui avaient inspirés l’article 664 du Cc …

Doyen René SAVATIER, Articles 551 552 et 553 du Code civil et Jurisprudences

Thèse nominaliste / réaliste, Position contemporaine de la Cour de cassation.

CHAPITRE 4 - LA DELIMITATION DE L’ILOT FONCIER (bornage, mitoyenneté).

L’assiette de l’opération de démembrement de la propriété d’un EIC est l’ilot foncier, notion définie par le Conseil d’Etat. A l’intérieur de l’enveloppe foncière, on constitue des volumes qui sont créés lors de la division de l’espace en pleine propriété et qui permettent de définir les volumes dans leur délimitation spatiale. L’espace démembré commence par une délimitation interne et externe au « périmètre ».

SECTION 1 : LE BORNAGE EN EIC

1§ Définition : Art 646 du code civil

2§ Le bornage amiable

A. Initiative de l’action en bornage

B. Recevabilité de l’action en bornage

1) Absence de bâtiment sur la ligne séparative

Le bornage n’a pas vocation à régler les litiges relatifs au droit de propriété son rôle est de déterminer la limite entre les fonds contigus

2) Contiguïté des fonds

3) Absence de bornage antérieur

4) Deux propriétaires différents pour chaque héritage.

5) Des fonds appartenant à des propriétaires privés

6) Action en revendication de propriété

C) Aspects pratiques (Géofoncier …)

3§ Le bornage judiciaire

SECTION 2 : LES MITOYENNETES EN EIC

L’importance préalablement à une opération immobilière de connaitre les droits sur les murs séparatifs et de ne pas attendre le référé préventif. Les conséquences économiques sont très importantes.

1§ Distinction de la mitoyenneté dans un EIC :

A) Définition de la mitoyenneté :

B) Distinctions Mur mitoyen / mur pignon / mur édifice / fondations / mur de soutènement et mur de clôture. 

Tableau récapitulatif : Art 653, 654, 655, 656 757, 658, 659 et 660 du Code civil. (voir document sous EPREL)

2§ La cession forcée et l’achat de mitoyenneté.

Constitutionnalité : Décision n°2010-60 QPC du 12 nov. 2010 du Conseil Constitutionnel :

Régime légal de la cession forcée - Articles 660 et 661 du code civil.

3§ La mitoyenneté sans relation avec le sol (dans une division en volumes)

CHAPITRE 5 - LES SERVITUDES

SECTION 1 : NOTION DE SERVITUDE

1§ La servitude est un des démembrements perpétuels du droit de propriété.

A. Définitions légales (637 du Code civil).

B. Un droit réel immobilier et indivisible

1) Différence avec la “servitude” sur une partie commune (copropriété).

2) Différence avec les obligations statutaires entre lots privatifs (copropriété)

C. Un rapport entre deux héritages ou fonds (servant et dominant)

2§ Caractéristiques des servitudes

A. En cas de mutation de propriété

B. Notion d’indivisibilité des servitude

Conséquences de l’article 700 du code civil. Principe/ Cas du fonds indivis / Division des fonds / Division du fonds servant / Division du fonds dominant  / Les limites à l’indivisibilité liées à l’extension des fonds   

C.  La servitude est un droit perpétuel et accessoire

1) Accessoire 2) Perpétuel

D) l’extinction de la servitude

1) Par convention 2) Par la réunion des fonds 3) Par l’impossibilité d’en user 4) Extinction par le non-usage prescriptif (art. 706 du Code civil). 

3§ Distinction entre servitude et droit coutumier ou simple obligation personnelle

A. Les droits issus de la coutume

B. Les actes de simples tolérances

4§ Propriété des personnes publiques en EIC et “Servitudes” administratives.

Distinctions et définitions : Servitudes administratives légales d’utilité publique et qui s’exercent sur les domaines privés (art L.2131-1 du CGPPP)

A.   Biens relevant du domaine public CG3P

1)    Consistance du domaine public immobilier

2)    Domaine public immobilier

B.   Régime juridique de l’occupation privative du domaine public

1)    Règles générales d’occupation

Articles L 2122 -1 ; 2122-2 ; 2122-3 Nul ne peut l’occuper sans disposer d’un titre l’y autorisant ni utiliser ce domaine en dépassant les limites du droit d’usage qui appartient à tous. Temporaire précaire et révocable. AOT qui est délivrée à titre personnel.

2)    Les servitudes sur le domaine public

Art L 2122 .4 du CG3P  « conformément à l’art 639 du code civil »

C.   Les biens relevant du domaine privé

SECTION 2 - LES MODES D’ETABLISSEMENT DES SERVITUDES

1§ Classement des servitudes selon leur mode de constitution (naturel, légal ou conventionnel)

A. Tableau récapitulatif de classement    

B. Intérêts de la distinction des servitudes selon leur source

1) Les servitudes naturelles (articles 639 et suivant du Code civil) :

2) Les servitudes déterminées par la Loi (servitudes légales art 649 du Code civil) :

a) Conditions d’existence des servitudes légales relatives à l’utilité publique ou communale (art L.2131-1 CG3P)

b) Utilité des particuliers et obligations des services fonciers (arts 651 et 652 du Code civil).

3) Servitudes établies par le fait de l’homme

a) Constitution b) Servitudes conventionnelles du fait de l’homme c) Servitude par destination du père de famille (693 CC)

2§ Classement des servitudes par le mode d’exercice (continue ou discontinue, apparentes ou non apparentes)

A. Constitution (Article 686 du Cc)

B. Servitudes continue ou discontinue (art 688), apparentes ou non apparentes (art 689)

Cas particuliers : Servitudes de prospect ZNA et ZNAT.

C. Conséquences de cette qualification sur leurs régimes juridiques

1) Pour les servitudes continues et apparentes (art 690 CC)

2) Pour les servitudes continues et non apparentes et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes

3) Cas particulier de la « servitude dite de tour d’échelle » (pas une servitude)

SECTION 3 - SERVITUDES USUELLES

1§ Servitudes dites de « cour commune »

A. Définition

Art. 674 du Code civil / Art. L471-1 à 3 et R471-1 à 5 du code de l’urbanisme. Soit par jugement ou contractuelle (issue de l’obligation faite au permis de construire). Notion essentielle de « prospect » en matière de construction et d’urbanisme. ZNA et ZNAT.

B. La prescription extinctive

C. L’indemnisation du fond servant

2§ Servitudes de passage

A. Définition par le mode de constitution

B. Servitude légale de passage

1) Conditions (art. 682 CC) 2) Notion d’enclave 3) Exceptions au droit de réclamer 4) L’exercice de la servitude 5) La détermination du passage (art. 683 CC) 6) L’extinction (art. 685-1 CC)

C. Servitude conventionnelle de passage

3§ Les vues sur la propriété du voisin et les jours

Section III du CC traite « des vues sur la propriété de son voisin » : articles 675 ,676, 677 CC  par rapport aux vues en général : articles  678, 679, 680 CC.

A. Sources légales (articles 675, 676, 677 CC)

B. La réglementation des vues en général (art 678, 679, 680 CC)

C. Qualification de « vue » ou de « jour »

4§ Servitude d’égout des toits

A. Source légale (art 681 du Cc)

B. Distinctions selon l’origine de la servitude 

5§ Les servitudes dans les volumes

A. La création des servitudes permet de créer la cohésion des volumes entre volumes.

B. Classement de servitudes en EIC (Cahier des charges).

C. Publicité foncière des servitudes notamment non apparentes.

CHAPITRE 6 : DOCUMENTS ORGANISATIONNELS DE L’EIC

Analyse des documents des EIC à travers l’étude nos documents réels sous EPREL N°5 et N°7.

SECTION 1 - L’EDDV (état descriptif de division en volumes)

1§ Contenu et valeur juridique

2§ Modifications

SECTION 2 - CAHIER DES CHARGES ET DES SERVITUDES CONTRACTUELLES D’USAGE ET DE JOUISSANCE (OU D’OCCUPATION)

1§ Valeur juridique du cahier des charges

2§ Cahier des charges et servitudes

A. Caractéristique des servitudes

B. Servitudes générales

C. Servitudes particulières entre volumes

3§ Cahier des règles d’usage et d’occupation

4§ Attribution et répartition des droits à construire, résiduels ou futurs de l’Ilot foncier.

5§ Etablissement et modification des charges (ou cotisations)

A. Le critère de l’utilité

B. Critère de la valeur relative des volumes

C. Particularités des charges dans la Division en volumes

D. La modification des charges

CHAPITRE 7 - Coexistence et passage entre les régimes juridiques de copropriété (SDC) et de division en volumes (EIC).)

Le danger de la requalification d’un EIC (en volume en pleine propriété) en régime d’ordre public de la copropriété (Section 1). A contrario, comment sortir d’une copropriété en créant un volume privatif (Section 2).

SECTION 1 - Risque de requalification de la division en volume en copropriété

1§ Deux régimes juridiques très distincts

A. Des natures de droit de propriété différents 

B. Des régimes juridiques différents 

2§ Conditions de l’organisation différente au sens de l’art. 1 de la Loi de 1965 

A. Arrêt de la Cour de cassation du 19 septembre 2012

B. Condition prétorienne de « volumétrie » 

C. Notion prétorienne « d’organisation différente »

D. Critère d’hétérogénéité

SECTION 2 – La création d’un ou plusieurs volumes à partir d’une copropriété

1§ Création législative récente (Loi ALUR 2014) :

2§ Modifications de l’art 28 et de l’art 29 de la Loi du 10 juillet 1965